Regler för friggebod i Borås

Den som vill bygga en friggebod i Borås behöver både känna till de nationella reglerna för lovfria komplementbyggnader och kontrollera förutsättningarna på den egna fastigheten. Sedan den 1 december 2025 finns friggebod inte längre som en egen juridisk kategori för nya byggnader. Det som fortfarande brukar kallas friggebod omfattas i stället normalt av reglerna för komplementbyggnader.

I Borås kan bland annat detaljplan, kulturhistoriska värden, strandskydd, närhet till järnväg, markarbeten och vattenskydd påverka vad som får byggas. En särskilt viktig lokal fråga är Öresjö vattenskyddsområde, som omfattar ett stort avrinningsområde och där exempelvis schaktning och andra markåtgärder kan omfattas av särskilda föreskrifter.

Den här informationen gäller fastigheter inom Borås kommun, alltså även exempelvis Fristad, Sandared, Dalsjöfors, Rångedala, Bredared, Hedared och kommunens landsbygdsområden. För fastigheter i angränsande kommuner är det respektive kommun som ansvarar för bygglov, detaljplaner och lokala bedömningar.

De gamla reglerna om 15 kvadratmeter gäller inte längre vid nybyggnad

Den klassiska friggeboden fick enligt det tidigare regelverket vara högst 15 kvadratmeter och ha en taknockshöjd på högst tre meter. Sådana uppgifter förekommer fortfarande på många äldre webbplatser och i produktbeskrivningar, men de är inte längre utgångspunkten för en ny byggnad som uppförs efter den 1 december 2025.

I dagens regler används i stället begreppen komplementbyggnad och komplementbostadshus. Namnet friggebod lever däremot kvar som ett praktiskt och välkänt namn på den mindre stugan, förrådet eller gästhuset på tomten.

Inom detaljplan är gränsen normalt 30 kvadratmeter

Om fastigheten i Borås ligger inom detaljplan får en ny komplementbyggnad under vissa förutsättningar vara högst 30,0 kvadratmeter i byggnadsarea utan bygglov. Taknockshöjden får vara högst 4,0 meter.

Byggnaden måste dessutom vara mindre än den byggnad som den kompletterar och placeras inom tomten. Att byggnaden håller sig under 30 kvadratmeter innebär därför inte i sig att den automatiskt är lovfri.

Utanför detaljplan kan byggnaden vara upp till 50 kvadratmeter

Utanför detaljplan får en enskild lovfri komplementbyggnad normalt vara högst 50,0 kvadratmeter i byggnadsarea. Den högsta tillåtna taknockshöjden är då 4,5 meter.

Även här ska byggnaden vara mindre än den byggnad som den kompletterar och placeras inom tomten. Områdesbestämmelser, kulturmiljö, strandskydd och andra särskilda skydd kan samtidigt innebära att bygglov eller annat tillstånd ändå behövs.

Borås Stad har uppdaterat reglerna för komplementbyggnader

Borås Stad har uppdaterat sin information efter lagändringen och anger uttryckligen att komplementbyggnader under vissa förutsättningar kan uppföras utan både bygglov och anmälan. Kommunens vägledning använder de nya gränserna på 30 respektive 50 kvadratmeter.

Det är därför klokt att använda kommunens nuvarande information i stället för äldre material om friggebodar och attefallshus. Fastighetsägaren ansvarar samtidigt själv för att kontrollera att samtliga villkor för lovfrihet verkligen är uppfyllda.

Kontrollera detaljplanen i Boråskartan

Borås Stad använder Boråskartan för att visa bland annat vilka fastigheter som omfattas av detaljplan. Där går det att söka fram den egna fastigheten och öppna de plandokument som gäller för området.

Detaljplanen kan innehålla bestämmelser om exempelvis markanvändning, byggnaders utformning och särskilda skydd. Även om de nya reglerna i vissa situationer medger avvikelser från detaljplanen bör planen alltid kontrolleras innan friggeboden placeras.

En lovfri komplementbyggnad kan ibland avvika från detaljplanen

De nya reglerna innebär att vissa lovfria komplementbyggnader till en- och tvåbostadshus får strida mot detaljplan eller områdesbestämmelser i vissa avseenden. Det kan exempelvis påverka möjligheten att bygga på mark som annars har begränsad byggrätt.

Undantaget är dock inte obegränsat. Bestämmelser om särskilt värdefulla kulturmiljöer, skyddsåtgärder eller utökad lovplikt kan fortfarande göra bygglov nödvändigt. Det är därför inte lämpligt att bortse från detaljplanen bara för att byggnaden ryms inom 30 kvadratmeter.

Tomten har en gemensam pott för lovfria byggnader

Utöver gränsen för varje enskild byggnad finns en sammanlagd gräns för lovfria komplementbyggnader och komplementbostadshus. Inom detaljplan är den normalt 45 kvadratmeter och utanför detaljplan 65 kvadratmeter.

Det går att fördela potten mellan flera byggnader, men varje byggnad måste samtidigt uppfylla den individuella storleksgränsen och övriga villkor för lovfrihet.

Gamla friggebodar och attefallshus räknas med

Borås Stad är tydlig med att tidigare lovfria byggnader ska räknas in när den nya potten beräknas. Det gäller bland annat äldre friggebodar, attefallshus och vissa komplementbyggnader utanför detaljplan som uppförts enligt tidigare bestämmelser.

Den som redan har flera mindre byggnader på tomten kan därför ha använt en stor del av den lovfria byggnadsarean. En befintlig friggebod på 15 kvadratmeter försvinner alltså inte ur beräkningen bara för att regelverket har ändrats.

Borås har ett omfattande öppet bygglovsarkiv

Om det är oklart hur äldre byggnader på fastigheten har uppförts kan Borås Stads arkiv vara till stor hjälp. Kommunen har över en kvarts miljon handlingar tillgängliga genom sina digitala arkivtjänster.

Handlingar från 2010 och tidigare finns i ett arkiv och material från 2011 och framåt i ett annat. Där kan det exempelvis finnas bygglov, ritningar och andra dokument som hjälper till att reda ut om ett äldre garage, förråd eller gästhus ska räknas in i den lovfria potten.

Minst 4,5 meter från gränsen är det enklaste

En lovfri komplementbyggnad ska normalt placeras minst 4,5 meter från berörd fastighetsgräns. Om friggeboden ska stå närmare kan den i vissa fall ändå vara lovfri om de grannar som berörs lämnar ett skriftligt medgivande.

Om en grannfastighet har flera ägare bör samtliga berörda ägare lämna medgivande. Det är klokt att tydligt redovisa byggnadens placering och avstånd på en situationsplan som sparas tillsammans med medgivandet.

Staket och häckar visar inte alltid den juridiska gränsen

Det är viktigt att mäta avståndet från den verkliga fastighetsgränsen. En häck, ett staket eller en gammal stenrad behöver inte ligga exakt där den juridiska gränsen går.

Borås har en kommunal lantmäterimyndighet som bland annat kan hjälpa till med gränsutvisning. Då söker personalen efter befintliga gränsmarkeringar. Om gränsen behöver fastställas juridiskt kan en lantmäteriförrättning eller särskild gränsutmärkning bli aktuell.

Kartans fastighetsgränser är inte alltid juridiskt exakta

Borås Stad påpekar att fastighetsgränser som visas i digitala kartor inte i sig har rättsverkan. Gamla kartunderlag och otydliga eller försvunna gränsmarkeringar kan göra att det verkliga läget behöver undersökas närmare.

Det är särskilt viktigt när friggeboden planeras nära 4,5-metersgränsen. Ett mindre mätfel kan annars innebära att byggnaden i efterhand visar sig vara placerad på ett avstånd som kräver grannemedgivande eller bygglov.

Gräns mot väg eller annan mark behöver bedömas särskilt

En berörd gräns behöver inte alltid vara gränsen mot en vanlig privat villatomt. En fastighet kan också gränsa mot exempelvis gata, väg, park, samfälld mark eller annan mark med särskilda rättigheter och ägarförhållanden.

Om byggnaden ska stå närmare än 4,5 meter från en sådan gräns behöver det först klarläggas vem som är behörig att lämna ett eventuellt skriftligt medgivande. Att en yta ser ut som kommunal eller allmän mark innebär inte alltid att ägarförhållandena är självklara.

30 meter till järnvägens mitt

En byggnad som annars hade varit lovfri blir normalt bygglovspliktig om den placeras närmare än 30 meter från mitten av ett järnvägsspår. En närmare placering kan i vissa fall accepteras om järnvägens infrastrukturförvaltare lämnar skriftligt medgivande.

Regeln är relevant i Borås eftersom kommunen genomkorsas av bland annat Kust till kustbanan, Viskadalsbanan och Älvsborgsbanan. På fastigheter nära järnväg bör avståndet kontrolleras tidigt i planeringen.

Kulturhistoriskt värdefulla miljöer har utökad lovplikt

Borås Stad anger att undantaget från bygglov inte gäller på samma sätt för särskilt värdefulla byggnader eller inom kulturhistoriskt värdefulla bebyggelseområden. En friggebod som annars uppfyller alla måttkrav kan därför ändå kräva bygglov.

Detta kan vara relevant både i centrala Borås och i äldre villa-, industri- och landsbygdsmiljöer. Kommunen rekommenderar kontakt med bygglovshandläggare om det är osäkert om fastigheten omfattas av kulturhistoriska värden.

Borås arbetar med en tydligare redovisning av kulturmiljöerna

Under 2026 har Borås Stad arbetat med ett tematiskt tillägg till översiktsplanen om kulturmiljö. Syftet är bland annat att tydligare redovisa var särskilt värdefulla byggnader och bebyggelsemiljöer finns och när kulturvärden kan medföra utökad bygglovsplikt.

Arbetet bygger vidare på kommunens riktlinjer för kulturmiljövården från 2024 och tidigare inventeringar. Kommunen framhåller samtidigt att en miljö kan vara särskilt värdefull även om den ännu inte är utpekad i ett visst kartunderlag.

Industrimiljöer och äldre villaområden kan ha särskilda värden

Borås kulturmiljöer omfattar inte bara enskilda äldre hus. Kommunens kulturmiljöarbete tar också upp exempelvis industrimiljöer, stadskärnans kvartersstruktur, äldre villastadsområden och historisk bebyggelse på landsbygden.

På sådana fastigheter kan friggebodens placering, volym, takform, fasadmaterial och färgsättning få större betydelse. Det kan vara klokt att låta en ny mindre byggnad underordna sig huvudbyggnaden och den befintliga miljön även när projektet i övrigt är enkelt.

Fornlämningar kan påverka grundläggningen

Fornlämningar skyddas av kulturmiljölagen oberoende av om en byggnad kräver bygglov. Borås Stad påpekar att skyddet även omfattar ett område omkring själva fornlämningen.

Den som planerar att gräva för plintar, ledningar eller annan grundläggning nära en känd fornlämning bör kontakta Länsstyrelsen Västra Götaland. Tillstånd kan behövas för markarbetet även om friggeboden är lovfri enligt plan- och bygglagen.

Marknivån får normalt inte ändras mer än 50 centimeter utan marklov

Inom detaljplanerat område i Borås krävs normalt marklov om markens höjdläge ska höjas eller sänkas med mer än 50 centimeter. Det kan bli aktuellt om tomten behöver schaktas ur eller fyllas upp kraftigt för att friggeboden ska stå plant.

Det innebär att själva byggnaden kan vara lovfri samtidigt som arbetet med att förbereda grunden kräver marklov. På en sluttande tomt bör därför färdiga marknivåer planeras innan grundläggningen påbörjas.

Detaljplanen kan kräva marklov även för andra åtgärder

I vissa områden finns en utökad marklovsplikt. Borås Stad anger att en detaljplan exempelvis kan kräva marklov för trädfällning eller skogsplantering utöver vanliga förändringar av marknivån.

Andra regelverk kan dessutom påverka marken även utanför detaljplan, exempelvis strandskydd, biotopskydd och vattenskydd. Lovfrihet för friggeboden innebär alltså inte att all vegetation eller mark på byggplatsen får ändras fritt.

Strandskydd gäller vid många sjöar och vattendrag i Borås

Borås kommun har många sjöar och vattendrag och strandskyddet behöver därför kontrolleras på många fastigheter utanför de tätaste bebyggelseområdena. Det normala strandskyddet är 100 meter från strandlinjen både på land och ut i vattnet.

Borås Stad anger att strandskyddet på känsliga platser kan vara utvidgat till 200 eller 300 meter. Kommunens kartdata innehåller både det vanliga och det utvidgade strandskydd som gäller inom kommungränsen.

En lovfri friggebod kan ändå kräva strandskyddsdispens

Strandskyddet gäller separat från plan- och bygglagens regler. En friggebod som inte behöver bygglov kan därför ändå vara förbjuden att uppföra inom strandskyddat område om inte strandskyddsdispens beviljas.

Förbudet gäller även förberedelsearbeten som schaktning och utfyllnad inför byggandet. Det är därför viktigt att kontrollera strandskyddet innan själva markarbetet börjar och inte först när byggnaden ska resas.

Strandskyddsreglerna ändrades den 1 juli 2025

Det generella strandskyddet togs den 1 juli 2025 bort vid vissa små vatten. Det gäller bland annat sjöar som är högst en hektar stora och de delar av vattendrag som är högst två meter breda vid normalt medelvattenstånd. Vatten som anlagts efter den 30 juni 1975 omfattas normalt inte heller av det generella strandskyddet.

Länsstyrelsen kan dock besluta om strandskydd vid mindre vatten som har särskild betydelse för strandskyddets syften. Äldre kartor bör därför inte användas som enda underlag när det är oklart om skyddet gäller vid en mindre sjö eller bäck.

Kommunen beslutar normalt om strandskyddsdispens

I vanliga strandskyddsärenden är det normalt Borås Stad som prövar en ansökan om dispens. Dispensen kräver att något av miljöbalkens särskilda skäl är uppfyllt och kommunen gör en bedömning av den aktuella platsen.

Om fastigheten samtidigt ligger inom exempelvis ett statligt naturreservat, Natura 2000-område eller annat statligt skyddat område kan det i stället vara Länsstyrelsen Västra Götaland som ska pröva strandskyddsfrågan.

Öresjö vattenskyddsområde är en viktig lokal fråga

Öresjö är en viktig ytvattentäkt och omfattas av ett stort vattenskyddsområde. Skyddet omfattar hela Öresjös avrinningsområde och sträcker sig även in i delar av Ulricehamns och Herrljunga kommuner.

Vattenskyddsområdet är indelat i primär, sekundär och tertiär skyddszon. Vilka regler som gäller beror bland annat på var inom området fastigheten ligger och vilken åtgärd som ska utföras.

Rångedala och Dalsjöfors omfattas av dubbla skyddsföreskrifter

Grundvattentäkterna i Rångedala och Dalsjöfors ligger inom Öresjö vattenskyddsområde. Borås Stad anger därför att de lokala skyddsföreskrifterna för grundvattentäkterna gäller parallellt med föreskrifterna för Öresjö.

För en fastighetsägare i dessa områden kan det alltså finnas flera bestämmelser att kontrollera innan schaktning, avloppsarbete eller andra markåtgärder utförs.

Även Hedared och Bredared har vattenskyddsområden

Utöver Öresjö finns skyddsområden för kommunala grundvattentäkter i Hedared, Bredared, Dalsjöfors och Rångedala. En del av Ramslätts vattenskyddsområde i Marks kommun sträcker sig också in i Borås kommun.

Skyddsföreskrifterna skiljer sig mellan områdena. Den som planerar en friggebod i eller nära ett vattenskyddsområde bör därför kontrollera kartan och läsa just de föreskrifter som gäller för den aktuella vattentäkten.

Schaktning inom vattenskydd kan kräva tillstånd

Borås Stad anger att bland annat schaktning, upplag, kemikaliehantering och vissa andra åtgärder inom vattenskyddsområden kan kräva anmälan, tillstånd eller dispens. Det kan därför finnas miljökrav på grundarbetet även när byggnaden i sig är helt lovfri.

Detta är särskilt viktigt att undersöka om friggeboden ska få en större grund, om omfattande massor ska flyttas eller om vatten och avlopp ska dras fram till byggnaden.

Avlopp kan omfattas av högre skyddskrav

Om friggeboden ska utrustas med vatten och avlopp behöver inte bara plan- och bygglagens regler kontrolleras. Borås Stad har särskilda riktlinjer för små avloppsanläggningar och högre skyddsnivå kan behöva prövas inom bland annat Öresjös primära och sekundära skyddszon.

Även vattenskyddsområdena i Bredared, Hedared, Rångedala och Dalsjöfors omfattas av särskild bedömning. För en enkel friggebod utan VA är detta sällan aktuellt, men för en gäststuga med badrum och kök kan frågan få stor praktisk betydelse.

Lovfri friggebod kräver normalt inte anmälan för själva byggnaden

Borås Stad anger uttryckligen att en komplementbyggnad som uppfyller villkoren för lovfrihet kan uppföras utan både bygglov och anmälan. Det är en viktig förändring jämfört med det tidigare attefallsregelverket.

En enkel lovfri friggebod behöver alltså normalt inget startbesked enbart för att själva byggnaden ska få uppföras. Fastighetsägaren ansvarar i stället själv för att kontrollera att reglerna om storlek, pott, placering och särskilda skydd verkligen är uppfyllda.

Tekniska installationer kan fortfarande kräva anmälan

Även om själva byggnaden är lovfri anger Borås Stad att tekniska installationer kan vara anmälningspliktiga. Det gäller exempelvis ventilation, eldstad, vatten och avlopp.

En friggebod som först byggs som ett enkelt förråd kan därför få nya myndighetskrav om den senare inreds för mer avancerad användning. Kontrollera installationerna separat innan arbetet påbörjas.

Gäststuga och komplementbostadshus är inte samma sak

En vanlig komplementbyggnad kan användas som exempelvis förråd, garage, hobbyrum eller gäststuga. Att någon kan övernatta där ibland innebär inte automatiskt att byggnaden är ett komplementbostadshus.

Om byggnaden däremot är avsedd att vara en självständig bostad blir den ett komplementbostadshus. Då behöver den också uppfylla de tekniska och funktionella krav som gäller för den användningen.

Tekniska krav gäller även utan bygglov

Att en byggnad är lovfri innebär inte att den står utanför plan- och bygglagstiftningen. Byggnaden behöver fortfarande vara säker och uppfylla relevanta tekniska krav för bland annat bärförmåga, brandskydd och fuktsäkerhet.

Det är byggherren som ansvarar för att kraven följs när kommunen inte granskar byggnaden genom ett vanligt bygglovsärende. Kravnivån påverkas bland annat av hur friggeboden ska användas.

Borås erbjuder bokning med bygglovshandläggare

Den som är osäker på om en friggebod verkligen är lovfri kan boka tid med bygglovshandläggare via Borås Stads e-tjänster. Kommunens växel nås på telefon 033-35 70 00.

Det är särskilt klokt att kontakta kommunen om fastigheten ligger i en kulturhistoriskt värdefull miljö, nära järnväg, inom strandskydd eller om det är oklart hur mycket av den lovfria potten som redan har använts.

Kontrollera flera saker innan friggeboden beställs

På en okomplicerad villatomt i Borås kan de nya reglerna ge betydligt större möjligheter än det äldre regelverket med en friggebod på högst 15 kvadratmeter. Under rätt förutsättningar kan en lovfri komplementbyggnad vara upp till 30 kvadratmeter inom detaljplan och 50 kvadratmeter utanför detaljplan.

Kontrollera först detaljplan och äldre lovfria byggnader på tomten och mät avståndet till fastighetsgränser och järnväg. Undersök därefter kulturmiljö, strandskydd, marklov, fornlämningar och vattenskydd. Först när dessa frågor är klarlagda går det att avgöra om friggeboden verkligen kan uppföras utan bygglov eller om Borås Stad eller Länsstyrelsen Västra Götaland behöver pröva någon del av projektet.